案例詳情
項目名稱: 湖南長沙萬科魅力之城·萬科里
開發商: 長沙萬科房地產開發有限公司
案例類別: 社區商業
服務內容: 策劃顧問

項目基本信息:

3d组选047的前后关系 www.cciec.icu

        本項目位于長沙高鐵新城西南角,距離長沙南站1.6KM,項目整體建筑面積150萬㎡,其配套2.3、3.4兩宗商業地塊涵蓋全方位配套服務。萬科里一、二期總建筑面積約5萬㎡,其中一期近4萬平米,由3棟2-4層建筑圍合而成的開放式街區商業,二期約1萬㎡,融合公交站場與3層購物中心規劃為社區服務中心、二期為消費升級品質生活中心。

        基于萬科里的一期現狀之上,需要為盤活一期商業以及二期商業定位提出發展思路。


項目需要解決的核心問題:

            1、 兩宗商業用地緊鄰,但進度一前一后(一期在營,二期待建);

            2、 一期經營情況不理想,招商率不足50%;

            3、周邊競爭激烈,且項目所處地段相對封閉。


解決問題的核心操作思路:

            1、兩宗用地關系處理

            兩宗商業一前一后,首先在統籌上是確保項目統一性,兩期商業發展方向通盤考慮,確保一、二期商業定位協調一致,避免產生內耗。

            一期,在現有經營業態的基礎上,定位為社區服務配套中心,打造一個集生活消費、兒童教育、餐飲、兒童娛樂于一體的兒童友好型社區服務中心,重點滿足約4萬人生活消費需要。

            二期,未來在一期定位基礎上,實現質的提升,為目標消費群體提供品質生活消費中心,重點滿足娛樂、精品購物、體驗等消費需求。

            2、 一期盤活問題

            一期4萬余平米,現階段開業率僅30%,商家集中在臨一期小區入口以及臨時公交站場臨街面,內街基本空置。針對現狀主要從幾個方面進行調整:

            ●  廣場改造,提升使用率——針對目前3000㎡廣場全露天設計,且地面近滿足輪滑使用以及花壇設計,廣場使用面窄且利用率不高情況從3個方面著手優化,其一平整地面,剔除不必要的花壇,配合兒童友好型社區定位設置兒童游樂組團滿足更多年齡層次的娛樂需求;其二,增加商業氛圍,引進兒童互動設施的經營商,前期免費提供場地,為內街營造商業氛圍;其三,從節省成本角度出發,不做全遮蓋天頂,重點在廣場下沉處設計一個造型獨特且滿足游樂的垂直遮陽建筑體(如樹屋、蘑菇屋、螺旋體等)。

            ●  重新調整原有廣場業態規劃,重點引進業態粘性高、目的型消費強的業態(兒童業態、特色餐飲、大型餐飲、空中農場以及自帶客戶的生活配套如家政、順豐快遞、租車等),確保內街人流到達。

            ●  通過教育類主力店優先,精裝修兒童特色業態,帶動散戶招商。

            3、商業競爭環境激烈

            周邊1.5公里范圍內超50萬㎡(在建、在營)商業體聚集,大多數商業體以全業態、規?;∈?,同時受高架橋、高速跨橋等交通因素影響,外圍客戶幾乎被攔截。本項目應站在核心客戶(項目核心消費者為本項目、小學、安置小區、規劃中學、規劃醫院)的真正需求上,外圍客戶通過特色業態,主題包裝、目標型業態實現項目多元性客源補充。


項目整體評價:

        通過對項目所在區域背景分析以及項目屬性定位,項目立足社區型商業,定位為服務社區家庭的商業中心。核心解決的問題是通盤和平衡1、2期商業關系,其二既要保證坪效,又要確保商業競爭力,通過測算后主力店規模上控制在30%左右,實現項目效益最大化。其三,通過建筑優化、氛圍運營、業態調整等方式解決1期商業在缺乏主力店前提下,實現2018年90%以上的開業率。

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